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被骗了那么多年的"金九银十"原来只是促销噱头 真正的买房高峰

阅读量:818 作者:匿名 时间:2019-11-24 09:31:49

温:深思

资料来源:第一财经,21世纪经济先驱报

进入9月,房地产市场似乎显示出复苏迹象。许多人发现上海的一些房地产交易中心又变得拥挤不堪,门口排着长队的汽车,他们一直等到下午才拿到早上的号码。就连朋友圈也继续传播销售中心排队抢劫房屋的视频。这使得许多人认为,房地产市场中的“金九银十”市场又一次准时到来。

然而,这是真实情况吗?让我们看看数据。

根据上海弹性研究所的数据,今年9月上半月,35个典型城市新建商品住宅的周转面积比8月上半月下降了7%,比去年同期下降了7%。其中,123-4个城市的交易量均有所下降。

考虑到国庆假期对成交量的影响,恐怕今年房地产市场的“金九银十”市场注定要失败。

虽然说房地产监管因素对今年“金九”的失败有很大影响,但如果我们仔细梳理一下数据,就会发现9月和10月从来都不是房地产交易的高峰期。换句话说,十多年来,我们一直被“九金十银”这句谚语所愚弄。

同样,被称为“金、银、四”的“小春天”的交易量也一直平淡无奇。然而,没有引起太多关注的12月一直是房地产交易的高峰期。

“金九”不是黄金

根据上海弹性研究所的数据,今年9月上半月,四个一线城市新建商品住宅的面积比8月上半月下降了7%,比去年同期下降了14%。16个二线城市环比下降8%,同比下降2%。15个三线和四线城市环比下降3%,同比下降16%。

其中,与8月下旬相比,厦门、合肥、长沙、深圳等9个城市的营业额下降了20%以上,厦门甚至达到60%。与去年同期相比,扬州的跌幅也超过了60%。

不管是按月还是按年统计,今年大多数城市都没有“金九”的迹象。

事实上,如果我们仔细观察这些数据,我们可以发现所谓的“九金十银”从来都不是房地产交易的高峰。

国家统计局的统计数据显示,从2007年到2018年的12年间,每年12月份房地产交易都达到最高点,无一例外。第二高点出现在6月或11月。与之形成鲜明对比的是,9月和10月的交易额仅略高于年平均水平。同样,3月和4月的交易量,即所谓的“黄金、白银和四春量”,持平,甚至经常低于平均年水平。这与市场的看法相去甚远。

业内人士表示,自6月和12月以来,每年都是企业的重要财务节点。为了使财务报表看起来更好,住房公司通常在月中(6月)和年度报告月(12月)加大促销力度,以提高销售业绩。此外,为了达到年度销售目标,房地产公司通常选择在12月份增加折扣和促销。因此,每年的12月成为房地产市场上最热的月份,而接近年底的11月和年中的6月通常是年销售额第二高的月份。

促销噱头

虽然9月和10月的房地产销售业绩平平,但“九金十银”和“小春”的说法深深植根于人们的心中。许多人认为,与7月和8月的酷热和1月和2月的严寒相比,春季秋季和3月宜人的气候应该会导致房屋访问量和交易量的增加。

然而,业内人士表示,消费者买房的意愿主要取决于价格、首付比例以及抵押贷款利率是否有折扣。虽然春天和秋天天气宜人,但是没有人仅仅因为天气好就出来买房子。“金、九、银、十”和“印度之春”只是房地产营销概念。

本世纪初,当房地产市场刚刚起步时,普通居民买房的意识并不那么强烈。开发商通常在秋天和春天举办展览来吸引顾客买房。随着时间的推移,“九金十银”和“三银四春”的口号流传至今。

法规编码

除了“金九不付”政策之外,近年来“住房不着火”的政策不断增加,也给房地产市场带来了更大的压力。从抑制交易到提高抵押贷款成本,再到阻断私人配售和信托等房地产开发商的融资渠道,各种政策都极大地冷却了房地产交易。7月30日召开的中共中央政治局会议也明确表示,“房地产不会被用作刺激经济的短期手段”。监管当局抑制房价上涨的决心是显而易见的。即使当lpr上周“降息”时,为了防止市场解读“抵押贷款降息”的错误信号,它故意选择降低一年期lpr利率,而更具指导性的五年期抵押贷款利率保持不变。

根据荣格360大数据研究所的数据,今年8月,全国首次住房贷款平均利率为5.47%,比上个月上升了3个基点。二手房贷款的平均利率为5.78%,比上个月上升了2个基点。两者都连续三个月上涨。

此外,在政策方面,今年4月,自然资源部办公厅发布通知,要求100万人口以上的地级市、地、盟、县(县级市)商品房存量消化周期超过36个月的,停止土地供应。36~18个月,减少土地供应;18~12个月,维持同等水平的土地供应;12~6个月,增加土地供应;对于那些不到6个月的人来说,土地供应应该大大增加和加快。

同样负责调控房地产市场的住房和建设部也于4月和5月开始对一些地价和房价上涨过快的城市进行预警。从那以后,热土的溢价开始下降。8月份,70个主要城市的商业用地流转大幅增加,全年最高72宗。

中原房地产数据显示,住房企业的土地收购也出现了相对明显的下降。8月份,主要住房企业的征地大幅减少。只有八家国内企业获得50亿元以上,最高的是万科150亿元,其次是保利92亿元、金茂68亿元、新鸿基66亿元和华润64亿元。

易居研究所智库中心研究主任阎跃进(Yan跃进)也认为,今年第二季度,中央政府密切关注部分城市地价过热,政策基本面再次收紧,尤其是融资市场的收紧特征最为明显,这使得第三季度住房企业购买土地更加理性。

目前,消费者的购买意愿和开发商的开发意愿都比前几年大幅下降。分析人士表示,在"住房不投机"政策的坚定实施下,房价将长期保持稳定。

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